Személyi jövedelemadó ingatlan és vagyoni értékű jog eladása esetén

SZJA ingatlan és vagyoni értékű jog eladása esetén

Személyi jövedelemadó ingatlan és vagyoni értékű jog eladása esetén

Ingatlan értékesítésénél felmerülő kérdés, hogy az átruházás kapcsán keletkezik-e adófizetési kötelezettség és mekkora összeget kell fizetni.   

Amit legelőször tisztázni szükséges…

Az eladott ingatlan után mindig csak az eladónak keletkezhet adófizetési kötelezettsége.

A magánszemélyek adózásának rendjét az ingatlan értékesítések esetében a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szabályozza az egyes külön adózó jövedelmek között.

Áttekintést igényel az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásból származó bevétel megszerzésének az ideje; az átruházott ingatlan, vagyoni értékű jog átruházó általi megszerzésének az ideje; a bevétel; a bevételt csökkentő költségek; a számított összeg; az adóalap; az adó mértéke; az adó bevallásának és megfizetésének az ideje.

Adóügyi szempontból mi számít az átruházásból származó bevétel megszerzési idejének?

Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából (végleges átengedéséből), megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból (a vagyoni értékű jog átruházása) származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor az erre vonatkozó szerződés kelt.

Mi számít az átruházott ingatlan átruházó által történő megszerzés idejének?

Az ingatlan (ingatlanrész), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni.

Öröklés esetén az örökség megnyíltának a napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.

Mi számít bevételnek?

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez.

Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén annak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

Melyek a bevételt csökkentő költségek?

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket.

Ez alapján le lehet vonni a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat; és az értéknövelő beruházásokat is.

Mi számít megszerzésre fordított összegnek?

  • Az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték.
  • A cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték.
  • Ahelyi önkormányzattól vásárolt lakás esetében a szerződésben szereplő tényleges vételár.
  • Az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha a szerzési érték nem állapítható meg.
  • Az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog szerzése örökléssel, ajándékozással történt azzal, hogy amennyiben az illeték kiszabása az átruházásból származó jövedelem adókötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik meg; öröklés esetén a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket kell figyelembe venni.

Egyébként az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni, és az így megállapított adókötelezettséget az illeték-kiszabás alapján önellenőrzéssel lehet módosítani.

– Ha az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog szerzése örökléssel, ajándékozással történő megszerzése esetén (egyenesági hozzátartozó, házastárs) az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket, akkor az

– örökléssel szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték;

– ajándékozással szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében az átruházásból származó bevétel 75 százaléka;  

Ha a megszerzésre fordított összeg a fenti rendelkezések alapján nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.  

Hogyan kell az adóalapot képező jövedelmet kiszámítani?

Amennyiben az átruházásra a megszerzés évében, vagy az azt követő negyedik évben kerül sor, akkor a fenti százalékos jövedelmet kell alapul venni, és ehhez szükséges a számított összeget megállapítani, amely a bevétel és a bevételt csökkentő költségek különbözete.

Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, a számított összeg  

– 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,

– 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,

– 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,

– 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,

– 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Ez alapján megállapítható, hogy amennyiben a megszerzés évét követő ötödik évben, vagy a további években kerül sor az átruházásra, akkor az értékesítésből származó jövedelem után már nem keletkezik adófizetési kötelezettség.

Hogyan kell az adót megállapítása és mikor kell megfizetni?

Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

Mennyi az adó mértéke?

A fenti módon kiszámított jövedelem után az adó mértéke az adóalap 15 százaléka.